Vendre un bien en cours de financement

Il n’est pas rare de vouloir vendre un bien immobilier avant d’avoir remboursé l’intégralité du prêt ayant servi à l’acheter.

Les prêts immobiliers sont le plus souvent contractés pour une longue durée, généralement entre 10 et 20 ans, et beaucoup de personnes ressentent l’envie de déménager durant ce laps de temps. Des raisons professionnelles (mutation, départ à la retraite) ou personnelles (divorce, naissance, héritage) peuvent également justifier un changement d’adresse.

Heureusement, rien en France n’interdit de vendre un bien avant d’avoir fini de rembourser le crédit qui a servi à le financer. En revanche, en fonction du type de prêt immobilier que vous avez contracté, certaines règles s’appliquent et il est important de les connaître avant de prendre la décision de vendre.

D’autre part, il est conseillé de ne pas répéter cette opération trop souvent. L’administration fiscale française pourrait alors soupçonner une activité de marchand de bien et vous imposer en tant que tel.

1. Différents prêts, différentes règles

Plusieurs types de prêts permettent de financer un achat immobilier et vous offrent plus ou moins de possibilités de revente.

1.1 Prêt immobilier "classique"

C’est le prêt qui correspond à la majorité des cas. On dit qu’il est classique, car il ne répond pas à des critères aussi restrictifs que les autres types de crédit. Dans ce cas de figure, il est envisageable de vendre le logement avant de rembourser la totalité du crédit. Plusieurs possibilités s’offrent à vous.

Vous pouvez rembourser votre prêt par anticipation pour le clôturer et vous devez alors verser des indemnités de remboursement anticipé (IRA) à votre banque.

Si vous désirez acheter un nouveau logement avant de vendre, vous pouvez demander de transférer le crédit vers votre nouvel achat. Cela vous permet de le financer tout en limitant les frais bancaires puisque vous ne clôturez et ne contractez aucun prêt supplémentaire. Le taux, sauf en cas de renégociation, ne change pas.

Si vous souhaitez acheter avant de vendre, une autre solution s’offre à vous, le prêt relais. Le principal avantage de ce prêt est qu’il vous évite de payer deux crédits différents en même temps. Deux types de prêt relais existent : le prêt relais sec et le prêt relais associé.

• Le premier est mis en place si la valeur du bien que vous vendez est supérieure à celle du bien que vous achetez et permet de rembourser le capital du prêt relais.
• Le prêt relais associé est destiné aux personnes qui achètent un bien immobilier dont la valeur est supérieure à celle de celui en vente. La somme récupérée après la vente n’est pas suffisante et un autre prêt est associé au prêt relais.

1.2 Prêt à taux zéro (PTZ)

Si vous avez financé votre achat immobilier par un prêt à taux zéro, vous ne pouvez pas vendre avant d’avoir fini de le rembourser.

En revanche, si votre banque est d’accord, vous pouvez transférer votre prêt pour acheter un autre bien. Conformément aux règles spécifiques du PTZ, cela doit être une nouvelle résidence principale. D’autre part, si le transfert a lieu dans les 6 années qui suivent la signature du contrat de prêt, votre nouvelle résidence doit répondre à un certain nombre de conditions pour être éligible. Toutes les conditions propres au PTZ peuvent être trouvées sur le site officiel de l’administration française.

1.3 Prêt conventionné

Si vous souhaitez vendre un bien obtenu grâce à un prêt conventionné, vous devez obligatoirement finir de le rembourser avant de pouvoir le vendre.

Tout comme le prêt à taux zéro, vous pouvez demander à votre banque de faire un transfert de crédit qui servirait à acheter ou à construire une nouvelle résidence principale. De la même façon, si le transfert survient dans les 6 ans qui suivent la signature du contrat de prêt, le nouveau bien doit répondre à certaines conditions disponibles en ligne.

1.4 Prêt d’accession sociale (PAS)

Finalement, si vous souhaitez vendre un bien immobilier auquel est rattaché un prêt d'accession sociale, vous devez attendre de le rembourser entièrement.

Comme dans les deux derniers cas cités plus haut, si votre banque est d’accord, vous pouvez faire transférer ce crédit pour acheter ou construire une nouvelle résidence principale. Là encore, des conditions particulières s’appliquent si le transfert est fait moins de 6 après avoir contracté le prêt.

2. À prendre en compte avant de vendre : les frais liés à la vente

Une fois toutes les modalités liées à la vente d’un logement en cours de financement connues, il reste plusieurs facteurs à prendre en compte avant de prendre une telle décision. Vendre en France implique notamment le paiement de frais assez importants qu’il s’agit de bien anticiper.

2.1 Frais bancaires

Comme expliqué précédemment, le remboursement anticipé d’un crédit donne lieu au versement d’indemnités (IRA) à votre organisme bancaire.

C’est votre banque qui fixe le montant de ces indemnités qui correspond généralement à 6 mois d’intérêts et qui ne peut pas s’élever à plus de 3% du capital restant dû. Aussi, plus la vente s’effectue tôt, plus les IRA sont importants.

2.2 Frais de notaire

Toute vente ou achat immobilier implique le passage devant le notaire. Les frais de notaire, aussi appelés émoluments, représentent une dépense conséquente d’une transaction immobilière (entre 6% et 8% du prix du bien) et qui mérite d’être anticipée avant de vendre un bien pour en acheter un autre.

2.3 Autres frais

Lorsque l’on vend un bien immobilier, plusieurs frais peuvent s’appliquer selon le type de logement mis en vente. Sa localisation et son ancienneté font partie des facteurs qui peuvent impacter à la hausse votre budget.

Notre article dédié aux frais propres à une vente immobilière vous aide à mieux anticiper vos dépenses en fonction de votre situation.

Lire aussi : Vendre son bien immobilier, combien ça coûte ?

3. Faut-il attendre 5 ans avant de vendre ?

C’est une question qui revient souvent chez les particuliers et s’il n’y a pas de règles universelles, il est souvent conseillé d’attendre entre 5 et 6 ans avant de vendre. Cette période est en effet jugée comme le minimum pour pouvoir amortir les frais liés à la vente et laisser le temps à son logement de prendre de la plus-value.

Bien sûr, l’indicateur le plus important reste l’état de santé du marché immobilier et l’évolution des prix. Dans une région où le marché de l'immobilier est tendu, il est plus facile de réaliser une plus-value en revendant peu de temps après avoir acheté.

4. Conclusion

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Un bon agent immobilier saura vous aider à vendre votre bien au meilleur prix et à vous garantir une transition plus douce entre la vente et l’achat.