Vendre son logement après une séparation

Une séparation est toujours un moment difficile à traverser et la vente d’un appartement ou d’une maison peut rapidement devenir une source de stress supplémentaire. La procédure varie d’une situation à l’autre et requiert une bonne connaissance de ses droits.

Cet article a pour objectif de faciliter vos recherches en vous présentant les différentes règles qui s’appliquent selon votre statut conjugal.

1. Après un mariage sans contrat : la communauté légale

Egalement appelée communauté réduite aux acquêts, c’est la situation matrimoniale la plus courante. Elle s’applique en l’absence de contrat de mariage. Sous ce régime, tous les biens immobiliers acquis par les époux durant leur union leur appartiennent à parts égales. On parle de biens communs. En cas de vente du bien, la somme récupérée par chacun doit être égale, même si l’un des époux a plus contribué à son financement.

La seule exception est si le patrimoine immobilier en question a été légué à l’un des deux dans le cadre d’un héritage ou d’une donation. De même si le bien a été acheté avec de l’argent issu d’une donation ou d’un héritage. La plus-value qui résulte de la vente revient uniquement au bénéficiaire. Idem pour une maison ou un appartement acquis avant le mariage. Seul l’acquéreur a des droits dessus. On parle de biens propres.

2. Après un mariage sous contrat

Si vous avez signé un contrat de mariage au moment de votre union, différentes règles s'appliquent selon le régime choisi.

2.1 Mariés sous le régime de la communauté universelle

Ce régime matrimonial va plus loin que la communauté légale et prévoit la mise en commun de tous les biens, même ceux acquis avant le mariage ou dans le cadre d’une succession ou d’une donation. Tous les biens sont communs, sauf exception prévue par le contrat de mariage.

Lors de la vente d’un patrimoine immobilier, la division se fait donc à parts égales.

2.2 Mariés sous le régime de la séparation de biens

Dans ce cas de figure, les biens des deux époux sont séparés et il n’y a pas de biens communs, sauf en cas d’exceptions spécifiées par le contrat de mariage.

Si vous avez investi ensemble dans un bien immobilier pendant le mariage, la vente obéit aux règles de l’indivision. On parle de bien indivis. Chacun est propriétaire de son apport et ne récupère que cette part, même inégale. Dans ce cas de figure, les quotes-parts doivent être précisées dans l’acte d'acquisition, en l’absence de quoi, la division se fait à parts égales.

2.3 Mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts aménagée

Dans ce cas de figure, les époux adoptent le régime de la communauté réduite aux acquêts mais passent devant le notaire pour établir certaines clauses. Il est par exemple possible de prévoir un partage inégal d’un bien immobilier acquis pendant le mariage. En cas de divorce, ce sont ces clauses qui s’appliquent.

2.4 Mariés sous la participation aux acquêts

Le mariage s’est fait sous le régime de séparation des biens. En revanche, en cas de divorce, un calcul est réalisé pour identifier l’époux qui s’est le plus enrichi durant l’union.

Celui qui s’est le moins enrichi a le droit de percevoir une créance de participation. Celle-ci donne automatiquement le droit à une répartition égale des parts, mais il est possible de prévoir un partage inégal dans le contrat de mariage.

3. Faut-il vendre avant ou après le divorce ?

Vendre avant le divorce permet d’éviter de payer les droits de partage, qui représentent 1,1% de l’actif net. Cette taxe correspond à la différence entre la valeur du bien et les dettes restantes, le plus souvent un prêt immobilier. La répartition des parts se fait à l’oral et ne nécessite pas la rédaction d’un acte. Il faut évidemment l’accord des deux personnes.

Pour pouvoir être exonérés de cette taxe, la vente et le partage des parts ne doivent pas être mentionnés dans la convention de divorce. Une réponse ministérielle du 1er septembre 2020 confirme la validité de cette procédure.

4. Après un pacs

Si le bien a été acheté avant le pacs, on parle de bien indivis et seul le propriétaire récupère une part lors de la vente.

Si le logement a été acheté en commun après le pacs, la division au moment d’une rupture se fait selon le régime choisi lors de la signature du contrat de pacs. Comme pour un mariage, il est possible d’opter pour une séparation des biens et le partage s’effectue en fonction de l’apport de chacun. Si rien n’est précisé, la division se fait à parts égales.

5. Après un concubinage

Plusieurs cas de figure sont possibles :

Si le bien immobilier n’a été acheté que par un des concubins, l’autre n’a pas de droits au moment de la séparation.

Si le logement a été acquis par les deux ex-conjoints, chacun est automatiquement considéré comme propriétaire de la moitié et la répartition doit être égale. L’acte d’achat peut prévoir une autre division des parts et, le cas échéant, c’est celle-ci qui s’applique.

6. Conclusion

Vendre un bien immobilier dans le cadre d'une séparation ou d'un divorce peut plus facilement devenir compliquée et nécessiter l'intervention d'un tiers.

Notre formulaire vous permet de rapidement trouver un agent immobilier de confiance pour accompagner votre vente. Comparez gratuitement jusqu'à 5 agences près de chez vous et bénéficiez d'un suivi personnalisé.